小房企面临资金链断裂危机：年息60%借不到钱

打酱油 · 发表于 2014-6-21 15:58:08

说说现在江陵县的楼市和房价 http://www.jiangling.cn/thread-7490-1-1.html

“民间借贷月息起码在5分以上，年利息超过60%，但我们仍借不到钱。”周杰(化名)是湖北省襄阳市的一家房企老板，现在正为项目的后续开发资金忙得焦头烂额，“资金没来路，整个城市的钱感觉都被掏空了，银行贷款更不可能。”

“不降价卖不出去，但是降价后房子即使能卖完，回款还不够还债的。”周杰说，如果交易低迷的状态持续，下半年他们公司将面临破产倒闭。

实际上，周杰的公司只是三线城市小房企的一个典型样本。周杰称，目前襄阳大部分中小房企都陷入困境，民间借贷成为这些开发商维系资金链的最后一根稻草。

资金链断裂风险
6月19日晚10点，周杰挂断了本报记者的电话，回复短信称，“还在开会改合同，都是钱荒惹的祸。”
两个小时后，周杰打来电话：“这样的忙碌状态，从今年开年到现在，已经维持了近半年，主要是商量怎么通过各种渠道找资金。”与2011年那轮市场调整相比，周杰明显感到今年有些异样，“现在很难借到钱。感觉市场上没钱了，有点钱的也不敢借给地产商。”

周杰说，由于这两年房地产项目贷款难，他们运作项目的主要资金通常是从其他项目融资而来。比如旗下有一家工厂、一家房地产公司，就利用工厂从银行贷款，再输血到房地产项目上。

以往借款到期时，周杰都是借投资担保公司的过桥资金，先还银行到期的贷款之后，再从银行重新贷出来。“去年可以让担保机构从银行担保贷款出来，担保公司收取担保费及一到两成担保金，但现在连担保也失效了，”周杰无奈地说，“银行只收不贷，还了银行的钱后，就欠着投资公司的高利贷。”

“现在的问题是钱都已经投出去了，市场上一旦没有活钱周转，资金链就会由此断裂。”周杰表示，高利贷就像吸毒，5分以上的利息一旦按期还不了，利滚利算下来，企业完全无法承受。

“做房地产的本土中小企业，都会涉及到民间借贷，尤其是今年从银行根本拿不到钱，没有别的渠道，只能高息从民间融资。”周杰说，现在房地产企业资金链都非常紧张，实力小的、项目有缺陷的大多处于破产边缘，部分老板已做好跑路准备。

甚至，有的房企老板连跑路的机会都没有。“一旦你没有按期还钱，投资公司知道现在房子卖不动，会派人24小时跟着你，连睡觉都会有人在家陪着。”周杰说，现在已经有几个小老板知道没机会跑路，天天被人催债，精神接近崩溃，干脆主动自首。

今年以来，越来越多的中小房企陷入高利贷困局。今年1月，湖北华盟地产因资金链断裂，无力偿还民间借贷，被多家小额贷款公司和个人起诉到法院。2月11日，开发商老板王建敏就主动向襄阳市房管局递交了报告称，公司已负债8亿多元无法经营，请求政府出面协调、接管。

在湖南邵阳的开发商姜老板也告诉记者，目前民间借贷利息通常都在5分以上，一般都不愿意借给地产商，担心有风险。
“大家都借怕了，好多地产商已经快活不下去了，钱借出去根本收不回来。”在长沙经营一家建筑企业的黄老板说，目前整个上下游产业链的企业都受影响，开发商欠他们的建筑款，他们欠材料商的货款。

降价困境

从2009年周杰进入房地产行业开始，他的公司曾倒卖土地，开发过纯住宅和工业园。
“以前几个老板合伙拿块地就开发，自有资金太少，百分之八九十的资金是依靠民间集资和银行贷款。”周杰说。
“稍微有点实力的还能自己出个地皮钱，胆大的连地皮本钱都没有，都是靠借款集资而来。以前有关系的拿了地皮，或者建个三四层就可以贷款，现在根本不行，封顶了银行也不愿贷给你。”姜老板与周杰的话如出一辙。

由于项目开发都是依赖高杠杆融资，开发商自有资金往往占比较少，导致小房企目前进退维谷，不敢大幅降价。
周杰说，地段偏远的郊区楼盘每平方米已经下跌1000多元，市中心楼盘还处在硬挺阶段，只推出一些特价房。
“打个比方，现在我有20万平方米的物业，按6000元/平方米计算，我还有12个亿的资产，总共有10亿元的债务，如果降到4000元/平方米卖出去，资产会缩水到8个亿，我赚的钱还不够还债的。”周杰说，“房价降得多点，就会造成资不抵债。”

周杰认为，降价并不是换取销量的好手段，尤其是小房企，降得越多购房者越不敢买，“会猜测你是不是要崩盘了，担心项目后期烂尾，购房者会选择继续观望。”
襄阳市房管局网站官方统计数据显示，2013年襄阳市区商品房库存量达到501.44万平方米，同比增长60.29%，而2013年月均成交量为21万平方米。

今年该市去库存速度在下降，据襄阳市房产数据中心统计，今年5月份商品房共成交17.2万平方米，同比下降7.7%。5月，商品房成交均价为5269元/平方米，同比下跌7.37%。
“襄阳下面的县级市也是开发过度，小房企老板缺乏大局意识，对宏观经济变化趋势把握不足，投资房地产完全是看到别人赚钱，自以为只要能拿到地，借钱就敢开发。”周杰说，这是三四线城市中小房企集体陷入困境的内在原因。
“今年没有解决办法的小房企几乎都很难渡过难关。”目前，周杰的公司负债率已经超过80%，而沾上高利贷后，更是难以喘息。如今，周杰还在煎熬中等待。

限购松动城市

报告称至少15个城市有限购松绑冲动(名单)

南宁打响调整限购第一枪实际效应难预期
沈阳有条件松绑限购：本地家庭二环内可买4套房
福州楼市政策实质性松动全额付款不限购
广州市房协喊话：南沙楼市应尽快放开限购

官方回应
住建部:限购对百姓没影响没有一个地方说要取消
住建部：放松限购未必有效果可能传递相反信号
住建部否认限购松绑：中央不愿看到救市舆论导向

学者观点
吴敬琏批限购：我们书呆子从经济学上理解不了
李稻葵：房地产拐点已到限购政策应该适时调整

市场背景
房地产行业：销售仍低迷限购政策放松呼之欲出