放贷方谨慎 开发商纠结 购房者观望
现房库存尚未消化，期房建设如火如荼
荆州城区住宅近十周销量图（2014.1.20-2014.3.30）
人间四月芳菲尽，山顶桃花次第开。4月的荆州楼市能否像山顶的桃花一样迎春怒放目前尚不知晓。从3月最后两周荆州楼市的活跃度来看，尽管各楼盘销售业绩依然不佳，但各楼盘或组织活动或开启认筹，纷纷整军决战仲春、暮春，4月的市场应该不至于太冷，或者说，随着暮春时节温度的回暖，荆州楼市也将真正进入“暖春”。
同时，全国“两会”以来提出的“六年内让1亿农民进城落户”这一新型城镇化战略给不少行业带来了巨大的市场空间，而房地产行业被认为是反应最快且收益颇高的行业。随着刚性需求增多，房产市场或许将逐步回暖。
国内楼市环境不佳荆州住宅销量骤减
根据荆州某房产网数据显示，2014年3月荆州楼市第1周（2月23日—3月2日）城区住宅成交194套，春节长假后连续2周下滑。受国内大环境影响，荆州楼市和国内楼市同样跌入谷底，本周荆州楼盘基本无活动，非常安静，各盘的销售也维持一个偏冷的状态。
3月荆州楼市第2周（3月3日—3月9日）住宅成交157套，住宅周成交连续三周下滑。本周正逢3月8日妇女节，荆州不少楼盘、如万达、恒信春秋府等都组织了各类妇女节活动。同时本周上海公馆一期3#、4#开盘，共推出住宅372套，但全国楼市风雨飘摇，广州等多个城市住宅周成交腰斩，荆州楼市也受到明显波及，销售下滑明显。
3月第3周（3月10日—3月16日）城区住宅成交163套，继续维持低位运行。随时全国楼市进入低潮期，各地的开发商不少都加入了降价的行列，“首付一成”、“狂降40%”类似惊爆眼球的新闻接连而来。而此时的荆州楼市还算风平浪静，不过不少楼盘倒推出了特定房源优惠的措施，试水意味明显，本周不少楼盘组织活动或开启认筹，也表明目前的楼市正暗流涌动。
3月荆州楼市第4周（3月17日—3月23日）住宅成交134套，成交量继续向低位滑落。同时本周的各楼盘也尽显疲态，周住宅销售冠军为凰巢世家（11套）、作为一个开盘已经一年之久的尾盘加小盘，又是有近50套房源被查封的问题楼盘，凰巢世家拿周销冠也正应了一句话，“蜀中无大将,廖化作先锋”。敢问荆州楼盘五虎将何在？是房价太高导致的销售低迷，还是被大环境影响导致销售困难，总之目前的荆州楼市正经历一个痛苦的过程。
3月第5周（3月24日—3月30日）住宅成交117套，成交量可谓落到了冰点，即将接近春节期间的全年最低点，同时本周的楼盘活动不少——仅3月29日这天，便有凯丽华庭、金江宝坻四期、枫庐小城加推，三楼盘同开盘，同时东方好来屋和银都公馆也举行了营销中心开放仪式，加之万达举行的少儿围棋赛，楼市可谓热闹非常，但也是在这种热闹之中，荆州楼市住宅销售则保持下滑趋势。
三方矛盾日益突出荆州楼市今非昔比
相恋近两年，终于要迎来人生最幸福的时刻了。然而，好不容易选中了一套二手房，又举全家之力凑齐了首付款，却在办理贷款时四处受阻，跑遍了大小银行，没有一家愿意提供贷款。“能不能帮帮我？如果真贷不到款，我就只能退房了。”眼看着婚房梦可能再次搁浅，市民李先生实在是心有不甘。
为了能办到贷款，李先生跑遍了城内的各大银行，结果都说现在放贷政策紧了，像他这种情况贷不了。万般无奈之下，李先生便和中介机构进行协商，看能不能再想想其他办法。“一开始，中介机构说正和几家银行在协调，让我们再等等，那时我还满怀希望。谁知过了没几天，又通知说银行方面不肯松动，欲购者要么在规定时间内凑钱一次性付清房款，要么就只能放弃购房。”
像李先生这样，因为凑不齐房款、或者无法贷款，最终不得不放弃购买资格或者退房的例子，记者也听过很多。付完首付，幸运地得到了购房的通行证，却是刚喜上眉梢又愁上眉梢，接下来如何筹措购房款的问题，难住了经济上本就不宽裕的年轻“婚房族”。由于工作不久，或者没有公积金，商业贷款是大部分“婚房族”凑钱买房的唯一出路。然而低收入、低还款能力却又把他们挡在了商业贷款的门外。
李先生的“遭遇”，实则是目前国内各银行谨慎放贷的一个缩影。今年以来，银行受国内楼市大环境影响明显加剧，为预防、抵制风险，荆州不少银行在房贷上也较往年明显谨慎了许多。
受此影响，楼市的融资、买卖都会打上折扣。
今年以来，荆州楼市僵局频现。一方面，开发商纠结推盘压力大，购房者矛盾想等降价，银行怕风险卡住贷款，各种矛盾不时出现；另一方面，专家却说“开发商不可能降价，房价下跌没那么容易”。你方唱罢我登场，楼市似乎格外热闹，但销售依旧无解。
1至3月，荆州楼市热闹依旧，大活动小活动几乎不断，但从市场上看，降价好像依旧是一个没影的事情，消费者也依旧观望，楼市僵局短期无法打破。
历年楼市销售，都有两个重要的时间节点，上半年的金三银四，以及下半年的金九银十。
——时间回到半年前的金九银十。2013年的9月28日，荆州楼市迎来了中心城区五盘同开的盛况，人信汇、万达SOHO、国华时尚公寓、漫城朗御二期、嘉禾国际，一天共推出超过1500套住宅，当时荆州楼市供销两旺，创造了多项记录，首次住宅月销售突破千套，同时库存也突破万套。
而时间回到当下，荆州楼市2014年的金三银四光环不在。从两个重要指标看，库存从半年前的万套，到现在约有1.6万套。而住宅销量与半年前相比，则近似腰斩。
两派代表观点各异荆州楼市僵局待破
为此，记者采访了不少持不同看法的荆州房地产人士，并总结了他们对荆州楼市的观点。
一派表示，年后荆州各大银行都出现房贷利率上浮现象，截止到目前都没有明显的缓解，一定程度上会影响购房者的买房情绪，更多人宁愿观望一段时间再买；另一方面，3月最后一周，荆州天气阴晴不定，忽雨忽晴，而购房者多喜欢晴天看房，阴雨天气可能会降低他们的看房热情。下周开始，荆州天气将会持续放晴，因此荆州楼市成交量应该会逐渐回暖。而进入四五月份后，就是传统的一个销售旺季，相信随着推盘量的增加，荆州楼市成交量将迎来爆发。
而另一派则表示，“荆州楼市最大的危机主要表现在，与市民的收入相比，荆州房价居高不下，买房的人群相对固定，最后卖方市场在这么多竞争对手中，还是会降价的。荆州今年明年的盘会多很多，特别是明年，后年，光今年的开工量估计就有500万平方米左右，未来竞争将更加激烈。”
但从记者参加众多楼盘活动的感受看来，目前荆州各楼盘活动越来越多，但购房者观望态度则越来越浓，活动效果也越来越不尽如人意。此时回头再看去年荆州绿地之窗一期的销售策略，直接用低价洞穿市场，只备案三栋楼，结果开盘火爆销售六栋楼，超出预期，这也说明荆州市场的需求是有，但价格因素较为重要，在市场环境不好的时候，用低价策略也不失为较有效的销售利器。
正如同不少业内专家所言，楼市离崩溃点还很远，房价有涨有降。今年的房地产市场进入了买方市场，加上目前信贷政策的收紧，房地产开发商资金压力加大，个别房地产商为了回笼资金可能会把楼盘降价处理，但这并不是说房价都要降了，资金回笼后可能又会投向别的有竞争力的楼盘。如同住建部专家顾云昌所言：从国际上看，房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%；日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%；欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。中国现在的城镇化率只有50%，一线城市能达到60%或70%，二线城市50%左右，三线城市30%左右。就中国城镇化率来看，楼市崩溃点还很远，城镇化效应会拉动住房刚性需求。
因此再看2014年的荆州楼市，目前市场都在观望，会不会有楼盘降价？降多少？能不能打破目前的僵局？
——让我们拭目以待……
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发表于 2014-4-2 17:34:13
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发表于 2014-4-2 17:40:33
楼主
发表于 2014-4-2 20:42:18
中国的贫富差距太大了