逆天的180万亿中国房地产市值，离日式泡沫还有多远？

抢个好ID

近几日，一则笑话流传网络“中国四成上市公司一年的利润不够买北上广深一套好房，但中国任何上市公司只要卖掉1%的股份肯定能买好几套北上广深的房子。请问：究竟是房市泡沫大，还是股市泡沫大？爱因斯坦听完后，潸然泪下，说，这是一个关于引力波的话题。”

段子只是扯淡
这真的要当作个笑话来看，作为金融市场数据重度偏好者，一眼就发现其中的荒谬。虽然北上广深的房子很贵，但要说四成上市公司一年净利润买不起一套那是扯淡。

2015年年报尚未披露结束，即便以2015年半年报看，净利润低于200万的上市公司有524家，也就是占比20%吧。如果以400万净利润为门槛，也只有598家，何况这还是半年的净利润。（所以，段子手也要努力学习，提升业务水平啊！）

不过，也想很严肃的问，究竟是股市还是房地产泡沫更大？
关于股市，经历了数不清的千股跌停，再论泡沫显然不妥。不过，无论从常用的PE、PB等指标的历史数值，还是当前市场所处于周期，以及当前市场面临的问题看，我认为，底部尚未到来。

中国房价泡沫有多大？
关于房市，近期京沪深之疯狂然人瞠目结舌，上海352套千万级新房一天被抢光，上海房东一天三涨价、链家利用房源垄断哄抬房价等新闻刺激着群众们的神经，于是你会看到如此多的千万富翁挤在一个大厅里。


（满屋子千万富翁，第一财经记者摄于2016年2月24上海普陀区房地产交易中心）

中国房地产市场泡沫有多严重？经常有人引用格林斯潘的泡沫不可知论来反驳，认为泡沫只有破了才知道是泡沫。对此， 我认为，这纯粹是一个误读。
好了，言归正传，泡沫的测量有多种方法， 本篇仅从一个角度出发，就是估算下中国房地产市场的市值。

大空头查诺斯的计算：150万亿市值
房子形态上是钢筋水泥混合物，但在市场上摇身一变为一种资产。2014年在《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中计算过，截至2013年底，中国城镇住宅面积在207.4亿平方米~240.24亿平方米，农村为233.67亿平方米，合计高达474亿平方米。

根据2014-2015年城市新增的24.9亿平方米销售面积，即截至2015年底中国住房面积高达498.9亿平方米，注意这还不包括近两年农村新增的住宅面积。

那么，中国这么多房子值多少钱呢？作为资产，是要按市值计算的，不管建设之时是几块砖头，买的时候又是多少。
关于中国居民住宅市值的计算不多，仅有的几个数据也是不一致的。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授计算，2011年中国城市户籍住房资产价值为152万亿元（户籍有房家庭户均住房108万元*1.64亿城市家庭再乘以85.4%的住房自有率）。

上海财经大学陈杰教授计算，2011年中国城乡住房净资产合计应是120万亿元左右，是2011年中国GDP的2.4倍。
甘犁和陈杰的调查论据充实，但分歧也比较明显，其中一个分歧在于人口统计。因此笔者在本书中的人口计算依据2012年底城镇人口7.3亿（2010年第六次人口普查该数据为6.66亿人口）、住建部公布的人均居住面积也是基于人口普查数据计算的。

瑞银证券中国首席经济学家汪涛2011年2月计算，中国城镇住宅市值2010年为29.8万亿元，约占GDP的75%。其计算方法为1985年的住房总面积加上此后的住房累积竣工面积，再用3%的折旧率得出调整后的城镇住房存量面积。但用此结果倒推中国城镇住宅市价仅不足2000元/平方米，显然误差太大。

一直叫嚣做空中国的对冲基金经理詹姆斯·查诺斯2013年测算，中国房产市场的价值已升至GDP的300%－400%，即中国房地产市值在156万亿元~208万亿元。


中国房地产市值的几个测算（亿元）（《房市大衰退：33年房市变迁大推演》）

180万亿
现在来算一下，先从住宅类商品房销售面积计算，1986年~2015年全国商品房销售面积累计达117.34亿平方米，按照2015年底6472元/平方米的全国平均价格计算，到2015年底全国商品房价值75.94万亿元。

再计算高端住宅，1997年~2014年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积4.06亿平方米（注：2015年数据缺失），按照2014年底1.3万元/平方米的全国平均价格计算，到2014年底这部分商品房价值5.28万亿。

即是说，从1986年以来建设的住宅类商品房（含高端）到2015年底的市值合计为80.22万亿元，其中还没算2015年新增高端住宅的市值。

但这显然不全面，因为还有很多房子没计算在内，如加上计算1985年的抽样普查数据46.76亿平方米（其中被拆除多少无法统计），那么此部分市值约30.26万亿。如是合计约为110.48万亿元。

吓呆了吧！但这仍然不够全，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，不过这就难以计算了。如果从城市人均居住面积计算，2013~2015年数据未披露，按增长20%计算，则中国城市住宅市值约为132.58万亿元。

此外，还要计算农村住房的市值。若按2012年底（注：最近3年数据未披露）农村人均住宅面积37.09平方米、6.3亿人口、1000元/平方米（粗略估价）计算，市值约为23.37万亿。

当然，如果农民伯伯说，凭什么你们城里房价5000多，我们农村就1000，好歹也要算1500啊。如果这么一算的话，就要超过40万亿了。如果再估算2013~2015年农村住房面积增加20%，那就得有48万亿元了。

也就是说，按照上述城市农村数据的估算，中国住宅类房屋市值至少在180.58万亿元。这简直是逆天了，这是什么概念？中国2015年GDP在67.67万亿元，中国房地产市值至少是GDP的271%！请记住，这还仅仅是住宅类房地产市值，还不包括商业地产的市值。
而美国2013年住房总市值占GDP不足70%（美2013年GDP为16.8万亿美元），上述的大空头查诺斯提到1989年日本住房总市值占GDP比例为375%。恩，看起来中国房地产市值似乎还有些空间吗？但还有多少？

牛熊更替才是经济史的真理
很多人会说牛市不言顶，是的，但压路机前的硬币真的值得捡吗？

2015年一年2.5万亿元的房贷大跃进，不和2015年股灾前夕融资规模疯狂增长一样吗？有多少人安全从股市的顶部逃离了？

如此庞大的房地产市值占中国人民的财富比例是多少呢？西南财经大学经济与管理研究院《2014中国财富管理：展望与策略》报告显示，北京市民总资产的83.8%是房子，全中国平均是66%，而美国的房产占居民资产比例仅有35%。

很担忧中国的富翁们将成也房地产，败也房地产，经济史上从来没有奇迹，阴阳牛熊更替，周期是经济历史长河中最古老且永恒的真理！ （地产人日报）