2015的猜想：荆州楼市仍处拐点 房价难以反弹

圆圆

2014的股市、楼市都发生了让人眼花缭乱的变化：大熊市眨眼变成了大牛市，大限购眨眼变成了大松绑……市场已然天翻地覆，而广大普通老百姓还在苦苦寻觅“风口的猪”。
那么，2015年，房地产市场会发生什么样的变化呢？在市场的风云变幻之中普通置业者又该如何慧眼识金山？或许，我们依旧可以寻着2014年荆州楼市的轨迹来寻找答案。
2014年已然成为了过去式。如果要用一个词来形容这一年的荆州楼市，那应该是“疲软”。不仅销售行情远不及2013年的火爆光景，房价也在激烈的市场竞争中下跌了不少；尽管先后有“房贷新政”、“央行降息”等利好政策的刺激，但市场并未因此而有较大的改变。
基于这种背景，业内普遍认为，2015年荆州房地产市场仍然处在继续去库存和进一步求发展的拐点上，而房价则难以反弹。
A.调控政策还会疯狂吗？
去年表现：多重刺激仍未改变基本面
2014年的楼市在不少人的“看空”中开局，信贷紧缩、开发商降价、楼市崩盘等声音不绝于耳，而各地也按捺不住出手救市。作为三四线城市的荆州，一直按兵不动。
直到9月30日“房贷新政”的出炉。这一政策一度“触动了”不少刚需者的神经，但一个月之后，楼市还是回归了平稳。
11月份，省住建厅关于开展省内异地购房公积金贷款的政策，又给荆州楼市打了一针“兴奋剂”，不过由于公积金贷款程序及范围具有一定限制性，这一政策的落地也并未真正让购房者“兴奋”起来。
直到11月21日，央行发文降息，在前期多个利好政策的积淀下，市场才呈现出回暖的迹象。
今年预测：主要还看市场表现
2014年11月份的降息是央行转向全面宽松的标志性事件，侧面印证了此前定向宽松和微刺激难挡经济下滑。分析认为，降息周期已经开启，2015年持续的降息可以期待。
当下，面对楼市持续不景气的现实，包括杭州、绍兴、福州等国内多个城市都出台了鼓励住房消费的政策，第三轮救市潮蠢蠢欲动。
那么，2015年，会不会有利好政策出台呢？湖北省亦或者荆州市方面又会不会出台区域性的救市政策呢？
业内普遍分析认为，2014年的调控政策，包括解除限购、解除限贷等，主要的共同特点是去行政化，让市场自主表现。而今年的政策方向怎么走，还得看市场表现。如果市场表现符合政府预期，出台调控政策的可能性就小，反之亦然。
他们表示，中央对于房地产的调控思路比较明确了，即“分类调控”；而地方政府的利益与楼市表现联系更紧密，如果市场不好，不排除地方政府会出台救市的调控政策。
B.楼市成交能否火一点？
去年表现：房子越来越卖不动
公开数据显示，荆州城区2013年结转到2014年上半年的商品住宅存量9778套，面积高达112万平方米，加之去年陆续开盘的诸如万达广场、金源世纪城、合汇公园天下等大体量楼盘的入市，库存量更高。因此，各大楼盘销售压力都很大。
媒体公开报道数据显示，2014年最后一个月，荆州楼市备案商品房接近2000套，超过11月份备案量，推盘大部分为荆州中心城区内中小楼盘，目前荆州平均每月销售商品房不超过1000套，市场表现也不如周边城市，虽然具体权威数据尚未公布，但2014年的荆州商品房销售低于去年已成定数，市场销售压力仍大。
业内人士分析，这是因为：一方面购房者表现日趋理性，另外一方面2013年楼市非常火爆，也透支了一些购房需求。
今年预测：可能还是不好卖
对于明年荆州楼市的市场表现，业内资深人士分析认为，2014年积存的库存未消化完，下半年又有数个大体量楼盘开盘入市，另外联投国际城、竹叶山车世界等超大楼盘将在今年开盘，另外恒大地产、碧桂园也将挺进荆州，因而2015年荆州楼市商品房存量将更大。
从需求来看，显然荆州楼市的主力军是刚需者，而这部分人远不足以支撑起荆州城区庞大库存量。
这一供求局面也意味着2015年荆州楼市在销售方面竞争会更加激烈，而成交量或许也将延续2014年的走势。
C.房价会跌还是会再涨？
去年表现：房价普遍下跌了
2014年，部分城市房价下跌，市民购房观望情绪浓厚。在荆州，一方面是库存高居不下的残酷现实，一方面购房者的观望情绪一步步蔓延。在此情况下，各大楼盘不得不采取降价的手段，以抢占市场。
2014年6月7日，顺驰太阳城五期项目楼盘推出大型降价促销活动，由开盘时的每平方米6000元，降为每平方米4399元（限购一百套），每平米下降1601元，降幅达26.3%。
顺驰太阳城的这一举动引爆了荆州楼盘的降价潮，一些楼盘或以特价房团购或以买房返现的形式纷纷降价促销。
一家地产研究机构的统计数据显示：2014年荆州房价同比2013年普遍下降了10%左右。
今年预测：房价难以反弹
业内普遍认为，今年楼市的分化程度也将不断加剧。2015年房价将保持平稳，一线城市小幅上涨，一线城市以及经济发达的二线城市成交有望实现同比上涨，经济欠发达的三、四线城市由于库存压力，则需要较长的周期才能消化，因而房价仍处下行通道。
眼下正是返乡置业的季节，荆州各大房企自然不会放过这个好时机。不少楼盘纷纷推出了返乡置业的特惠活动，而其本质则都是降价促销。
不少业内人士都表示，荆州城区商品房库存居高不下，因而整个2015年上半年各大房企的首要任务仍然是去库存，“甚至在9、10月份之前，这种局面都不会有丝毫的改变。”
因此，在销售压力面前，各大房企在2015年仍极有可能继续采取“价格战”的手法以消化库存。
在分析人士看来，降价促销将成为2015年荆州楼市的常态，而在价格战持续轰炸的情况下，荆州房价仍将难以反弹。