房价涨幅或放缓 在荆房企打响春季“抢收”战

论坛管理

    年轻一代日渐成为荆州刚需买房的主力军。　

  核心提示

    转眼3月已过去大半，国内楼市依旧不温不火，“崩盘”、“洗牌”各执一词，但房价涨幅普遍放缓已经成为趋势，房地产市场的风向正在改变。而从全国“两会”至今，中央各相关部委和各地各部门也都在酝酿稳定楼市发展、保障群众基本住房需求的政策，楼市的发展愈发引人关注。
    进入3月中下旬，荆州住宅继续维持低位运行。与此同时，各大楼盘或组织活动或开启认筹，纷纷决战仲春。如若购房者能够把握好节点优惠购房，不妨把精力放在新区盘或郊区盘上，也许有意外的收获。

    现象马年初春楼市开始“退烧”

    去年持续火爆的楼市进入马年后开始明显降温。有数据显示，截至3月13日，全国已经有30家品牌房企公布了前2个月的销售业绩，其中2月份这30家房企销售业绩合计为665亿元，环比1月份的1082.88亿元大降39%。而这30家企业中，有16家企业前2个月的销售业绩出现了同比下调。从记者手头资料看，荆州房企销售业绩虽未大降，也不容乐观。

    另据新华社电讯，国家统计局18日发布了2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。尽管新建商品住宅价格同比上涨的城市依旧达到69个，但与1月相比，新建商品住宅价格环比上涨的城市从62个进一步减少到了57个。更值得注意的是，在三四线城市房价回调的同时，原本火热的一二线城市市场同样出现了降温。房价涨幅普遍放缓已经成为趋势，房地产市场的风向正在改变。

    分析者指出，在春节影响下，杭州等城市的价格调整被放大，影响了市场购房者入市的信心。虽然2月份成交量下调主要是因为春节因素，但相比2013年同期，今年2月份出现市场下滑非常有警示意义。值得注意的是，立足三、四线城市的房企，销售业绩下滑的最为明显，其中建业地产前2个月合同销售额近8.51亿元，同比下滑60%。

    业内普遍认为，2014年楼市出现局部调整的可能性越来越大，特别是三、四线城市，很可能会陷入整体低迷。而在各地楼市分化越来越严重的情况下，布局三、四线城市较多的房企，2014年的销售可能会出现较大的问题。

    观点楼市不会崩盘但会“洗牌”

    然而，房地产开发商并不认同“崩盘说”。全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森近日接受《第一财经日报》等媒体的采访时就表示，所谓的“房地产崩盘”纯属危言耸听。在他看来，房价达到某些高位，如去年大幅上涨，未来可能会出现分化，一二线与三四线城市之间，一二线城市各个区域之间，都会分化，这是正常现象，无需夸大个别现象，房地产总体仍处于比较健康的局面。

    “一些城市‘过剩’了，就无需调控，市场这只手还是在起作用。有个别降价，没必要过分解读。”黄其森的观点与万达集团董事长王健林类似，后者在接受媒体采访时也炮轰了“崩盘说”。

    “全民都做房地产，经过一轮洗牌之后，还是数量太多。似乎大家都认为，房地产只要有钱不需要专业，做鞋的企业也来做房地产，门槛太低，鱼龙混杂。”他说，中国房地产行业专业化不够，未来的市场洗牌，将有益于行业良性发展。“大家感觉黄金十年过去，进入下半场了。但我恰恰认为，黄金时代才刚刚开始。”

    黄其森认为，一些房企专注三四线城市，也获得了成功，认真研究发现，很多是政府便宜卖地。“面积动辄上千亩。”个别中小城市土地供给秩序欠佳，将来被规范后，押宝三四线城市大型楼盘的企业将会受到很大影响。“高端盘价格高了，带来的土地收入可能来补给自住房等保障房建设，而自住房供应多了，商品房价格也能下来。”黄其森说。

    作为三四线城市，黄其森的观点，对荆州房地产从业者的借鉴意义，可谓显而易见。

    金融重点监控地产信贷风险

    新华社和新华网消息显示，两会期间银监会主席尚福林曾撰文表示，平台融资和房贷是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业，继续强化“名单制”管理，严防单体风险传染和扩大。

    央行的统计数据也显示，2013年全年，房地产贷款余额增加2.34万亿元，同比上一年多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的比例达28.1%，较2012年末大幅增加了10.07个百分点。对此，今年多个地方银监局打算给房地产信贷投放划定“红线”。北京、浙江、广东等地区，今年将监控商业银行房地产贷款投放量，并适度设定占比上限，同时强化土地储备融资规模管理。

    我市的“限贷”措施目前尚未成型，但业内人士认为，随着部分银行退出三四线城市，房地产融资业务的力度将会加大。“今年，房地产行业两极分化会加速，尤其要关注个别房企资金链断裂可能产生的风险传染。”据报道，中国银行国际金融研究所研究员李佩珈认为，在退出过程中所形成的一些房地产贷款风险，会对部分银行资产质量造成一定压力。

    动态分类调控领衔楼市“新政”

    今年的《政府工作报告》提出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

    3月13日上午，李克强在会见中外记者时再次强调，房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标，将根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。

    据国土资源部网站显示，今年我国将建立不动产部际联席制度，编制统一调剂，6月出台《不动产统一登记条例》。从目前至6月底，时间仅有3个多月，也就是说，距离该条例出台的大限只有100多天。据了解，国土部已选择了南京、宁波、郑州等几个城市作为试点，今年年初上述试点城市已经将试点工作列入政府工作计划。

    “不动产统一登记并不会直接作用于房价，但是条例出台后引发的后续调控动作将有可能增加业主的持有成本。”荆州业内人士分析，不动产统一登记一旦实行，荆州住宅空置率将有权威数据。“如果不动产统一登记在全国范围内展开，这对摸清住房空置情况是有利的。”他表示。

    出路荆州开发商正决战春季

    随着全国楼市转入低潮期，各地的开发商不少都加入了降价的行列，“首付一成”、“狂降40%”等类似惊爆眼球的新闻接连而来。回头再看荆州市场，此时的荆州楼市还算风平浪静，记者并没有感受到明显的降价潮来临，不过不少楼盘倒推出了特定房源优惠的措施，“试水”意味明显，例如城市·御园打出了10套房、最高优惠12万的优惠，中豪明珠城推出了17号楼打9折、2014年3月30日止限时抢的口号。

    与此同时，市民的购买力也从冬季渐渐复苏。按照往年惯例此时也是楼市推盘的好节点。不过目前全国楼市行情不妙，房子难卖，对于开发商来说此时如果囤房看形势可能会是“等死”，而此时积极降价则可能以后会“后悔死”，也正应了一句老话，不做是等死，做了是找死。

    一年之计在于春。不管行情怎样，房子还是要卖的，而且越是行情不好时，动作更是要快。16日开始，凡尔赛1号、顺驰太阳城、枫庐小城、水岸阳光、楚天都市佳园等大批荆州楼盘开始备战，摆出了一幅决战春末的态势：

    在推盘方面，南国城市广场即将推出了8、9、10号楼，恒信春秋府一期有望于4月份推出。其中恒信春秋府的开盘价格对于目前的荆州市场有很重要的参考意义，其地王地块分4期开发，囤地意味明显。同时其开发成本初步估算约在5800元/㎡左右，如果其开盘价超过去年的万达华府一期（5980元/㎡起），则必然加剧目前荆州楼市的观望情绪。

    萧条之下，荆州楼市会降价吗？

    荆州楼市会不会崩盘、会不会降价这个问题，可根据荆州楼市历年运行情况和国内楼市爆发——调控——再爆发——再调控的循环来预判：每次楼市危机来临时，中心城区的楼盘几乎都没有降价或很难降价，而郊区盘和新区盘则往往是率先跳水，其楼盘周边配套的缺失，也是其价格难以维持的重要原因。

    因此，荆州购房者可把握节点优惠购房，不妨把精力放在新区盘或郊区盘上。如此，也许有意外的收获。