一涨一跌总关民 ——全国“两会”代表委员们关于房地产观点扫描

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    全国“两会”进行时，有关房价的讨论是会场内外的热点。降房价，政府说要靠市场，开发商说要靠政府。到底要靠谁？

    今年年后，继“杭州降价楼盘遭业主打砸沙盘”的报道之后，南京、广州等多个城市纷纷降价的新闻也随之发酵，如今，看涨看跌，潮起潮落，牵动人心。是不是2014年房地产市场真的出了问题？前来参加全国两会的房地产商以及部长、市长们又是怎么看待的？2014房价走向究竟如何？

    无疑，老百姓的住房问题以及楼市未来的走向，是两会上社会各界关注度最高的话题。下面，我们来盘点一下那些代表、委员们说的那些“房”事。


   激辩地产市场已分化房价究竟涨或跌

    对于绝大多数的国人而言，住房是一生中价值最高的一件消费品。有人调侃说，可以将人群分成两类，一类是买了房的，一类是没买房的，这两类人有着尖锐的对立矛盾。一边是看涨，一边是看跌。可有意思的是，这种心态变化就往往就会发生在一夜之间，就发生在那个人签下房产认购书的那一秒钟。


    总理报告未提房价调控

    从刚刚公布的总理政府工作报告中，经验丰富的老记者迅速发现了其中的“亮点”——今年竟然只字未提“房地产调控”、也没有讲“遏制房价过快上涨势头”。记者注意到，从2005年至2013年，连续8年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独今年，没提这些。

    这次报告中首次提出分类调控，可谓正当其时。在经历了十多年的单边上涨之后，眼下国内的房地产市场正悄然发生分化。业内人士均表示房价不太可能暴跌。国内房价总体不会大跌

    2月中下旬，杭州房价下跌，进而楼市崩盘的言论蔓延开来。在两会上，代表委员对房价走势发声不断，主流观点依旧是房价不会大跌。据央广网北京3月9日消息，即便是处在焦点的杭州，全国人大代表、杭州市长张鸿铭也反驳说，目前除两家公司的尾盘有降价，其它要么是虚假信息，要么是少量特价房。张鸿铭说，杭州楼盘房地产市场没有出现崩盘的迹象，总体是健康的。

    从去年开始，温州房价暴跌的消息也甚嚣尘上。新华社报道显示，全国人大代表、温州市长陈金彪也说，现在盛传的“腰斩论”与事实有出入。他说：“八万以上均价的确出现了‘腰斩’一半，但是我们小户型仅仅下降了31%，因为温州房价至今列前五位。

    怎么看这两个城市的房价走势？全国人大代表、建业地产股份有限公司执行董事胡葆森接受央广网采访时直言，杭州并不能代表全国，不能代表整个中国的房地产行业的情况，也不代表整个二线、三线或某些四线城市的整体情况，不能说明什么问题。

    房地产疯涨时代已基本结束

    不过也有代表认为房价下降并非不可能。据媒体消息，全国人大代表于贵良分析，有人家里放了多少套房子，实际上不住。房价高是因为房产资源占用两极分化，实施全国联网登记，同时征收房产税，有利于二手市场房源的大量供给，而客观上有利于房价的下降。

    从财经网的报道看，全国人大代表、中南房地产业有限公司董事长陈锦石房价认为下降也是正常现象，绝不可断言为房产崩盘。他在接受新华社采访时认为，下降是市场经济的一种形式，是存在的。崩盘，说整个房地产市场崩盘有点言过其实，为之过早。

    实际上，在很多人头脑当中现在有一个基本的共识，就是房地产疯涨的时代已经基本结束了，或许在接下来很长一段时间里都是稳字当头。

    房地产调控之路会怎么走呢？有刚需的消费者应该如何做出明智的选择呢？央广网北京3月9日的报道中，全国政协委员、住建部住房政策专家委员会专家、上海市房地产行业协会副会长张泓铭认为，国内房价地区差异不同，需要分类对待，同时坚持宏观调控。

    张泓铭当天说，过去全国房价调控是中央喊口令，全国齐步走，去年没有，以后也不会有。中央政府应该提出要求，提出目标，提供政策工具，然后让地方政府自主的行动，分类情况，分别处理。

    我国楼市尚有十年稳定期

    北京的房价向来是全国瞩目的焦点。据东方网消息，全国人大代表、北京市常务副市长李士祥两会期间表态说，北京的房价不会大涨，也不会大落，北京的房价将稳中有降。李士祥表示，房价大涨大跌都不是市场经济，我们还是要尊重市场经济规律。总的来说，要保持稳定，就是我们常说的“稳中有降”。

    李士祥建议，想要达到稳中有降的目标，首先是加大保障房的力度，去年北京提供了七万套保障房，今年要有47万平米的保障房，同时135万平米的共有产权房，这些都是加大市场供给的力度。同时，以市场为主的，多样性需求的体系也要建立，通过提供必要的土地供应，加大土地供应的力度。

    此外，人民网的报道显示，住建部副部长、政协委员仇保兴对房地产的表态在两会期间最为引人注目。在他看来，我们国家还有十年稳定期。因为我们到城镇化的末期，至少还有10到15年。但我们应从现在开始就对那些收入比不合理的城市，采取微调办法，逐步逐步地降低它的收入比，然后我们就可以平稳过渡，不会出现大的末期像日本那样的房地产泡沫崩溃。可如果不注意局部地方的调控，就可能出现海南、温州这样的局部的房地产风险。

    观点  百万房价六成税  降价到底要靠谁

    全国“两会”进行时，有关房价的讨论是会场内外的热点。降房价，政府说要靠市场，开发商说要靠政府。到底要靠谁？

    据新华社北京3月6日电，全国人大代表、北京市常务副市长李士祥在两会上说，因为保障房供应量加大，调节了市场供需，所以“北京市区房价以后要下降”；全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印却说，房价24%是税费，超过30%是土地出让金，这些钱都被政府赚走了，要降房价，首先请政府不要“雁过拔毛”。


    一套小房子税费何其多

    从土地变到房子，要走哪些程序？据介绍，除了土地出让金，还要盖少则几十多则上百个章，交100多项费用，十几种税。许家印算了一笔账，目前房价的构成主要有五部分：地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润。

    ——地价：近年来，土地出让单价连年上涨。国土资源部统计，2013年全国土地出让金收入总额超过4.1万亿元，创历史新高。

    ——综合造价：俗称建安成本。一位大型国有建筑公司领导称，一般低层建筑2000元至3000元/平方米，高层建筑不超过4000元/平方米。

    ——政府规费：许家印说，各城市收费审批不一样，“最少37种，最多157种。各个城市收费差别很大，按平均计算约占房价的11%。”

    ——税：包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、房产税、印花税、契税等十余种。据广东2013年一份研究报告显示，这十几种税约占房价15%左右。

    ——开发企业的毛利润。有数据显示，一些大型开发企业的利润一般都超过15%。

    暨南大学管理学院胡刚教授介绍，一般来说，房地产领域的税费占房价的比例超过20%，土地出让金的费用占房价的30%-50%，土地出让金也算一种收费，说房价超过60%的部分是各项税费，不能算错。

    工资涨20年赶不上房价涨1年

    据媒体报道，一位不愿意透露姓名的经济界别政协委员表示，“政府不要以为收的是开发商的税，所有的税费都被开发商纳入到开发成本里，税费越高，房价越高，实际还是苦了老百姓。”

    按国家统计局公布的统计公报，去年城镇居民人均可支配收入达18311元，尽管涨了不少，但很多刚需百姓仍有些沮丧，因为他们发现：越等越买不起房。

    广州市民张旭算了一笔账：2012年月收入8000元，当时海珠区新房每平方米23000元；2013年初公司加薪，月工资1万元，当年底同一处房子的房价已涨到每平方米31000元，70平方米的房子，“房价1年涨了56万，工资1年多收入了2.4万，不吃不喝，我涨20多年工资，才顶房价涨1年。”开发商和政府都要反省

    据新华网消息，业内专家表示，李士祥市长和许家印董事长的观点，都有道理，但都站在自己立场上，表述不够全面，需要“各打五十大板”：对开发商提出的审批乱象，政府要下大力气清理归并，消除人为寻租空间；对

    开发商的坐地起价和浑水摸鱼，政府也应通过市场化的税收政策予以制约。一句话，“开发商和地方政府都要进行自省”。

    中国房地产数据研究院执行院长陈晟当天建议，地方政府必须明确底线救济、中端支撑和高端市场三种分类，在暂时无法放弃土地财政的背景下，从过去的“购房人头税”向“抽高、补低、扩中”的精确使用转变，对于高端商品房完全市场化，对高价房多征税，用于填补低端保障房建设缺口，而对于中端的自主性普通商品房，必须从信贷、土地出让金和房价方面进行充分保障。

    10年内房地产没有大危机

    据财经网消息，6日的小组讨论会上，全国政协委员、住建部副部长仇保兴在发言时说，政府工作报告第26页以“完善住房保障机制”为题，论述了本届政府的房地产调控思路。“房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”“房地产全面崩盘不大可能，但是局部地区、个别城市如果不注意调控，就会出现像鄂尔多斯等地那样的情况，需要注意。”仇保兴说。

    政府工作报告提出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病，必须分类。”仇保兴委员表示。

    “政府工作报告提出‘增加中小套型商品房和共有产权住房供应’，就是要解决中间层、低收入阶层的住房问题，而且报告确定了一个目标，今年新开工700万套以上。“更重要的是，报告讲了要‘抑制投机投资性需求’。”仇保兴说，说房价被绑架或者难以控制，关键就是投资和投机在起作用。“这几句话组合起来看，构成明晰的、实事求是的房地产调控思路。”他说。


    政策  双向调控稳楼市困难家庭可购房

    据《北京青年报》报道，3日，全国政协委员、住建部部长姜伟新面对一系列有关房价的提问，不经意间透露出四个字：“双向调控”。

    据媒体报道，全国政协委员、住建部副部长齐骥日前就“双向调控”做出了权威解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

    齐骥透露，所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量的，就是高库存。齐骥同时对杭州部分楼盘降价的事件做出回应，称了解显示，杭州楼盘降价后，所有楼盘都销售一空。所以杭州这种城市只是出于阶段性的下滑，而不是大的问题。

    有报道显示，在2013年12月的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”。同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。

    从这一点看，双向调控是过去政策的延续。业内表示，无论提法如何，房地产调控的基本方向不会变，工作重点仍是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。所谓双向调控，一方面是减少市场上中低收入人群的购房压力，另一方面对房价上涨过快的市场继续施加调控力度。