荆门一地烂尾楼扎堆 ：曾辉煌一时20楼盘同时开工

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“2011年底，拿出全部积蓄20万元，在屈家岭买下一套住房，现在保本都卖不掉，工作地的珠海，房价从六七千涨到一万三！”近日，读者李飞（化名）向本报反映，屈家岭住房严重过剩，房市成交低迷。

近日，楚天金报记者赶赴屈家岭实地探访，发现一批楼盘不同程度烂尾，有的楼盘建到中途停工，有的楼盘主体完工但达不到交房条件。公开数据显示，截至2015年底，屈家岭管理区累计库存商品房达58.8万平方米，需近12年时间消化库存。

虽然去库存面临不小压力，当地推出多举措应对。湖北省住建厅有关负责人表示，今年上半年，我省房地产去库存效果明显，消化库存需要36个月以上的县从十几个减少至几个。


【探访】
烂尾楼扎堆库存需12年消化
区域面积220平方公里、城乡户籍人口仅 7 万多。从这两项基本数据看，屈家岭管理区的实际规模，相当于一个普通乡镇。

记者走进屈家岭管理区中心，放眼望去，一幢幢高楼林立，俨然到了一座颇具规模的小城市。可一番探访发现，这里的房子已大量过剩。

数据显示，屈家岭管理区，2015年底累计库存商品房达58.8万平方米，近几年销售情况，平均每年销售4万多平方米，需近12年时间消化库存。

比上述数字更为直观、更为扎眼的是，一个个烂尾楼犹如一块块伤疤，让不少业主被套，令当地政府头疼。


御景新都：
没装一部电梯的电梯房，承建方售楼部低价甩卖
御景新都小区位于屈家岭五三中路和工业园东路交汇处，是当地最典型的问题楼盘之一。

该项目整体规划用地2.3万方，总建筑面积7.79万方，由5栋11层小高层和5栋18层高层组成。项目2012年开始建设，2014年初主体基本完工后，就因为开发商资金链断裂，导致煞尾工程停滞两年多。

小高层和高层按规划都得装电梯，可记者前往探访发现，小区10栋楼没有一栋安装了电梯，做好的电梯井都是空的。为了防止人员意外跌落电梯井，每层楼的电梯口或用铁丝或用木头板挡住。

房管部门称，该小区住宅共有592套，现只售出120套。不过，不少购房者已急不可耐。观察发现，有数十户已经入住或正在装修。没有电梯，业主装修只好找来小型吊机，往高楼上吊砂、水泥等装修材料。

据了解，御景新都2012年10月开盘，当时楼市红火，最高价一度涨到2200元/平方米。2014年后，价格逐步下探，但直到去年上半年，价格还在1800元/平方米。可到了现在，售楼部对外价格1300元/平方米。

记者探访时，售楼部冷冷清清，一名工作人员称她是楼盘施工方请过来的，现在价格已经很低了，属于亏本卖。另有知情人士称，开发商资金链断裂后，各种债务缠身，未售卖的房子基本上处于抵押、查封状态。一些债权人讨债，盘踞售楼部低价甩卖，如今内部价甚至跌破千元以下。


五三豪庭：
最高档楼盘封门已两年，千万级债主死守等复活
离御景新都数百米远，就是五三豪庭楼盘。该楼盘质量一度被认为是当地建得最好的，2010 年开建，2014 年开发商资金链断裂，煞尾工程无法完成，沦为最让人惋惜的烂尾楼。

资料显示，该楼盘占地面积3.38万方，建筑面积9.4万方，共有8栋，规划住宅620套，都是小高层。记者现场探访发现，小区大门和一个侧门被围挡封住，无法进入小区。一张告示上称，“工程尚未完工，不符合入住条件，非本单位工作人员禁止入内。”

知情人士透露，小区主体工程已建设完成，只剩下绿化等小部分煞尾工程。2014年6月，为了防止外人进入破坏小区设施，留守人员用施工挡板封住了两个门。没想到，这一封就是两年。

一番打听后，记者从一个小侧门进入，找到了一个进驻烂尾楼的债主陈老板。陈老板是武汉新洲人，2013年私人借给开发商1000多万元，现在开发商资金链断裂，楼盘没建好达不到交房条件，投进去的钱无法变现。

“我是来躲债的，想死的心都有。”50 多岁的陈老板聊着聊着，禁不住噙着泪。他说，他的一个叔叔是开发商老板之一，当年这1000多万元除了自己的积蓄外，其余的都是从亲朋好朋友借来的，还承诺了一定的利息。

陈志国介绍，他没有别的办法，只能住在烂尾楼里等着复工，可这一等就是两年多。他说，2013年底，开发商资金链断裂后，有家深圳投资公司愿意来接盘完善，但由于债权人众多意见不统一，导致接盘进度中断。后来，购房者闻讯后纷纷前去退房，卖出的170多套房退了100套。经此事件，接盘开发商考虑到风险，最后果断抽身而去。

此外，位于五三大道与发展路交会处的徽商国际城，曾被定位为当地首个一站式综合体项目。2014年12月，因资金链断裂而全面停工，进入二期荒草长至齐腰深。探访发现，当地不同程度烂尾的楼盘有五六个。


【探因】
密集开工供给过剩，人口有限需求不足
屈家岭房产中介人士称，2009年，该地开始开发建设现代化小区。2010年前，屈家岭核心区域跟其他乡镇无异。到2011年，还只开发了五六个楼盘，供求基本平衡。

2012年开始，屈家岭大力招商引资，修路建厂房，当地房地产迅速升温，开发建设进入高峰期。

“当时上得太快了，高峰时20多个楼盘同时开工。”上述人士称，当时房子卖得很火，附近的钟祥都有人到此买房，开发建设热火朝天，销售也一片火爆。

谁料，两三年的火热后，从2014年下半年开始，楼市就开始急速降温。随之而来的是，需求骤降，房价下跌。在此背景下，不少项目因资金链断裂或债务纠纷停工，直至停工一年以上走向烂尾楼的命运。

当初开发商为何敢于大胆投资，御景新都售楼部的一幅宣传画称“五三——最具发展潜力的现代城市”，屈家岭将成为周边50公里范围内最具吸引力的经济、文化中心，成为最具发展潜力的现代城市，荆门第四座县级城市诞生，城区人口将达到15万人。

据一家楼盘的开发商介绍，2012年左右，屈家岭城镇人口只有三万多人，如果城区人口达到15万，净增人口10多万人，按一家三口计算有近4万户，目前库存的58万多平方米楼盘只有六千套左右。然而，眼前严竣的的现实是，虽然屈家岭建造了许多新城楼盘，但城镇人口，一直徘徊在三四万人，十余万城镇人口的“缺口”，成了开发商心中永远的痛。

华中师范大学经济与工商管理学院副教授陈峰认为，住房与一般商品的区别在于，它与就业具有共生性，即住宅移不动搬不走，在县城投资购房的是极少数，而中青年人是城市购房的绝对主力，有了中青年人的就业，才会有对住房的刚需。因此，房地产的开发和建设，需要有产业支撑。

“一二线城市房价持续上涨，三四线城市有的出现下降，这是供需曲线在发挥作用！”湖北省社会科学院经济所所长叶学平研究员解释说，以2015年上海、北京和深圳为例，净流入人口分别达到981.65万、825.3万和782.6万，流入人口户籍人口的68.47%、61.35%和 220.54%，沪、京、深恰好是目前我国房价最高的三大一线城市。

与此相对应是的是，一些三四线城市大量中青年外出务工，县级城人口基本平衡或负增长，加之土地供应相对充足，且预期房价还会降，导致三四线城市的房价走势，与一二线城市出现冰火两重天，前表现平淡，后者明显回暖量价齐升。

叶学平认为，库存消化周期在一年至一年半，房地产比较健康，如果周期过长，会导致无效投资和资源的巨大浪费。


【应对】
棚户区改造货币化安置，当地多举措化解去库存
对于去库存周期12年一说，民间不少人认为这还是保守估计，“按照现在的人口情况，又没什么聚集人气的产业，消化周期可能会更长。”在售楼盘北京城一名售楼人员都如此直言。

屈家岭管理区多名人士均称，在整个荆门市甚至湖北省的县级区域，屈家岭的库存压力是最大的。每个月初，屈家岭都要直接向湖北省住建厅上报去库存进度。

“去库存压力很大，我们非常头疼，也非常着急。”屈家岭人大联络组副组长付荷仙受访时表示，目前，针对库存居高不下、不少楼盘烂尾的情况，政府正在积极想办法，多措施并举试图尽快走出这一困局。

她称，一方面政府已于去年就实施，棚户区改造货币化安置方案，不再给拆迁户盖房子，而是给拆迁户房票或货币，引导他们消化现有库存，今年预计引导1800户。另一方面，正在争取资金，希望尽快让烂尾楼续建。

去库存是一方面，供给侧也在收紧。据了解，当地政府自2014年6月，就全面停止批地，一些已获得土地单位开工的项目，也一律暂停批准开工。

但记者从当地房管开发科了解到，根据形势，荆门市要求屈家岭最低需要完成库存5万平方米，按100平方米/套的话，预计每年要销售五六百套。包括春节前后的销售旺季，今年前5月共销售216套，面积2.7万平方米，压力依然很大。

陈峰副教授认为，开发商为了适应市场，降价促销是常见手段；当地政府可以给予补贴，毕竟学区房、结婚用房还是有一定的潜在需求。此外，可在延长农业链条的纵深上下功夫，不仅包括农产品深加工，打造颇具影响力的品牌，增加当地的工业就业，还可大力发展观光和休闲农业，吸引外来游客，促进当地服务业的发展。

湖北省住建厅住房保障处相关负责人表示，棚改货币化安置、鼓励农民购房、房交会促销等多种措施刺激市场需求。今年上半年，湖北省商品房销售面积 3021.21 万平方米，增长28.5%，高出上年同期22.2个百分点。待售面积为2470.58万平方米，下降15.8%，去库存效果显著。库存消化周期超过36个月的县，已从10几个减少到几个，屈家岭库存量偏大属于个例。（楚天金报　文/记者 夏中华 饶纯武 图/记者 邹斌）